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Distacco dal riscaldamento condominiale: valutare i pro ed i contro
risponde l'avv. Luigi Marchitto

Chi non riesce ad avere abbastanza caldo in casa, chi è stufo di pagare le spese dell'impianto centralizzato e di quello autonomo: il problema del riscaldamento è un vero tallone di Achille per l'armonia condominiale. Ma, mettendo da parte le azioni d'impulso, è sempre opportuno valutare le conseguenze, economiche, delle proprie scelte. Non conviene, infatti, non staccarsi dall'impianto centralizzato senza la prova documentata (es. relazione di un tecnico) che non si determini uno squilibrio nel funzionamento dell'impianto generale. In ogni caso non è possibile sottrarsi al pagamento delle spese di doppia manutenzione.

"Vari fattori fanno sì che nel mio appartamento vi siano delle temperature eccessivamente basse (ultimo piano, tripla esposizione, mancanza d'isolamento esterno, deviazione della colonna da parte dei condomini dei piani inferiori, caldaia vecchia, scarsa superficie radiante). Quando all'esterno ci sono -5, il riscaldamento condominiale mi consente di arrivare appena a 13 gradi. Ai piani bassi, al contrario, hanno troppo caldo ma, invece di chiudere i radiatori, tengono aperte le finestre. Il problema delle basse temperature nel mio appartamento è stato discusso in varie assemblee. Ogni volta richiedo il distacco per poter risolvere a mie spese il problema, ma sempre mi viene rifiutato (impossibile arrivare alla maggioranza dei millesimi), garantendomi che il condominio risolverà il problema. Ci sono effettivamente stati vari interventi, in parte a carico mio, come, l'aumento della superficie radiante, l'installazione dei doppi vetri e, da ultimo, la sostituzione della caldaia. Attualmente arrivo a 16 gradi, che comunque è insufficiente per non sentirsi continuamente a disagio. Quando il terrazzo condominiale sopra il mio appartamento è stato rifatto mi hanno garantito che avrebbero isolato, cosa che, in realtà, non è stata fatta. Sono sicuro che se potessi staccarmi, con un impianto autonomo a mie spese risolverei il problema ed arriverei ai fatidici 18 gradi di cui mi accontenterei. Nella prossima assemblea richiederò nuovamente il distacco, sperando in un miracolo, ma, se dicessi che intendo procedere per vie legali, secondo lei, mi prenderebbero sul serio? In altre parole avrei qualche possibilità procedendo per vie legali? Possibile ch'io sia costretto a continuare a pagare per un servizio che non mi viene dato? La legge non prevede temperature interne di 20 gradi con uno scarto massimo di 2 gradi? Come si deve intervenire se questi parametri non sono rispettati e se in assemblea condominiale non si viene ascoltati? Ringrazio e mi complimento per il sito e la vostra iniziativa". M.

Egregio sig. M., in primo luogo dovrebbe verificare i dati relativi alla data di installazione della caldaia centralizzata poi far verificare se il rendimento di combustione è o meno inferiore ai livelli minimi di legge. Se il generatore di calore è stato installato prima del 29 ottobre 1993 e il rendimento è inferiore al 90% vi è l'obbligo di sostituzione della caldaia per legge. Esistono sanzioni amministrative in seguito a denuncia e la possibilità di rivolgersi al magistrato che può far valere, se viene inascoltato il suo appello dall'assemblea. Spesso poi il regolamento condominiale vieta il distacco unilaterale dei singoli condomini, pertanto occorre controllare anche questo. Neppure ci si può sottrarre dal pagare le spese per la conservazione delle cose comuni (manutenzione del riscaldamento) rinunciando al diritto sulle stesse (rinunciando a servirsi del riscaldamento) ex legge.
In particolare ripeto per l'ennesima volta che non CONVIENE staccarsi dall'impianto centralizzato senza la prova documentata (es. relazione di un tecnico) che non si determini uno squilibrio nel funzionamento dell'impianto. In altri termini è necessario che gli altri condomini non subiscano danneggiamenti economici di alcun tipo in conseguenza del distacco. Comunque credo che convenga limitarsi a pagare le spese di manutenzione ed usufruire del proprio impianto (visti i vantaggi a livello di comfort), ma l'operazione ha il suo costo economico che deve essere valutato caso per caso.

"Ho di recente acquistato casa. Ho scoperto, all'inizio dell'inverno che la tubatura del riscaldamento centralizzato è da rifare. Ho sostituito una parte che si era rotta allagandomi il soggiorno, ma il tecnico mi ha detto che l'intero impianto (risalente al 1959) è in pessime condizioni. La spesa è ingente, quasi il doppio di quanto mi verrebbe a costare un impianto autonomo. Tra l'altro il riscaldamento viene acceso la mattina tardi (quando non sono in casa) e il pomeriggio fino alle 20.30 (prima del mio rientro) e dunque non ne usufruisco al meglio. Il resto del condominio, e soprattutto l'amministratore, è contrario al mio distacco, anche se un altro condomino ha un impianto autonomo. Il condomino in questione, sostiene l'amministratore, non costituisce un precedente perché non è mai stato attaccato all'impianto centralizzato e non ha mai pagato nulla delle spese comuni di riscaldamento. Cosa posso fare per realizzare un impianto autonomo? E che percentuale delle attuali bollette di riscaldamento dovrò eventualmente pagare?" Annachiara

In primo luogo la riparazione delle tubature esterne all'appartamento è a carico del condominio; quelle interne all'appartamento sono di proprietà del condomino e sono spese proprie o, in caso di affitto, se di particolare gravità, a carico del locatore. Staccarsi dall'impianto centralizzato è possibile ma non ci si può sottrarre al pagamento delle spese di manutenzione dell'impianto condominiale. Inoltre bisogna stare attenti a non causare uno squilibrio economico agli altri condomini documentando una proporzionale diminuzione delle spese di esercizio dell'impianto di riscaldamento centralizzato, cosa spesso costosa... Restano da valutare i costi di suddette operazioni...

"Caro Avvocato, la vorrei portare a conoscenza della mia situazione. Ho acquistato da circa un anno e mezzo un appartamento in uno stabile dotato di impianto centralizzato. Mio malgrado, ad acquisto avvenuto, ho scoperto che il precedente proprietario si era distaccato dall'impianto centralizzato dotando l'appartamento di impianto autonomo, senza autorizzazione dell'assemblea. Fino ad oggi ho pagato per intero la quota di riscaldamento ed in più pago il gas che il mio impianto consuma. Di recente l'assemblea condominiale ha deliberato di adottare il sistema di contabilizzazione del calore affermando che lo stesso verrà applicato anche agli impianti dei condomini che di loro iniziativa si siano staccati dall'impianto centralizzato. Ma è mai possibile che dovrò continuare in eterno ad essere sottoposto a questo doppio salasso?". T.

Lei può anche staccarsi dall'impianto centralizzato unilateralmente, ma senza il consenso e l'autorizzazione dell'assemblea si espone al rischio di un'azione legale per il risarcimento di eventuali pregiudizi economici subiti dal condominio; tuttavia di fronte all'inerzia dell'assemblea può decidere di rischiare. In ogni caso non potrà sottrarsi al pagamento delle spese di doppia manutenzione, il cosiddetto "doppio salasso" di cui parla... Gli unici vantaggi sono il potersi sottrarre alla spesa di consumo ma sempre se si può dimostrare di non causare maggiori consumi proporzionali agli altri appartamenti condominiali per evitare rischi di risarcimento danni. Insomma potrebbe essere costretto a pagare la differenza se non dimostra una riduzione proporzionale del consumo per gli altri condomini in conseguenza del distacco. E per far ciò dovrà pagare un tecnico per la consulenza, dunque valuti la convenienza del tutto.



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