Immagine Leggi e diritti

Come difendere i propri diritti
risponde l'avv. Luigi Marchitto

"Illustrissimo Avvocato, innanzi tutto complimenti per il vostro bel sito, e per la sua rubrica, che seguo sempre con grande attenzione. Avrei un quesito da porle, se vorrà avere la pazienza di seguire il racconto della situazione (…) Abito in un palazzo di 8 condomini, divisi in due scale. Già dopo pochi mesi da che abitavamo nel palazzo una vicina del piano di sopra accusava gravi infiltrazioni di acqua. Dal ... abbiamo un amministratore, al quale abbiamo fatto presenti i nostri problemi, ma, le dirò la verità, non ha mai fatto molto, o almeno così ci sembra. (…) Nel mio appartamento, e come ho saputo, anche in tutti quelli degli altri, ci sono sempre stati, nel muro, piccoli segni, incrinature più o meno evidenti. Negli ultimi due mesi la situazione è peggiorata: i segni e le incrinature sono diventate vere spaccature. Una settimana fa il mio dirimpettaio ha notato delle mattonelle rotte, e, sotto, nel porticato, abbiamo scoperto un'incrinatura nel cemento. (…) Anche il terrazzo condominiale è decisamente deteriorato. Abbiamo chiamato i pompieri per un sopralluogo, poi l'amministratore che è venuto con un ingegnere che ha detto cose che non ci hanno molto convinto. Anche perché era nella commissione edilizia che ha approvato i progetti poi realizzati nella zona. Comunque, lui ha detto che anche se fa una perizia in cui indica le cause di questo assestamento e delle fratture - la parte avversa ne troverà altre dieci che dicono il contrario, e alle fine perderemo anche se abbiamo ragione. Che né il costruttore né la cooperativa sono responsabili per dieci anni, come noi credevamo, ma solo per i quattro anni rimanenti. Quindi, se pur dovessero pagare, pagherebbero solo il quaranta per cento. (…) Queste le domande:
- è evidente che c'è qualcosa che non va, e che siamo ben oltre assestamenti 'normali': è possibile che costruttore e cooperativa non abbiano responsabilità, e che i dieci anni non valgono se non si è mandata una raccomandata entro il primo mese, come ci ha detto l'ingegnere?
- il fatto che l'ingegnere fosse nella commissione che ha dato i permessi per costruire in questa zona, non potrebbe rendere il suo parere non abbastanza imparziale?

Il nostro timore è che, ancora una volta, si faccia di tutto per perdere tempo, o per non far emergere la verità. Che cosa dovremmo fare, secondo lei? Non abbiamo proprio nessun diritto?"

(Della lettera, molto lunga, sono stati riportati i passi più salienti)

Il suo è un caso che, visti i tempi in cui viviamo, riassume e rappresenta emblematicamente le difficoltà che l'uomo comune, - nella specie il condomino - incontra nel confrontarsi con soggetti e categorie professionali puramente interessate al proprio tornaconto economico, senza alcun rispetto per la morale, la legge, la coscienza, il diritto naturale, ecc. In primo luogo lei deve denunciare ai Carabinieri il tutto se ritiene che vi possano essere pericoli per persone o cose o problemi di stabilità del palazzo, che mi sembra possano sussistere. In secondo luogo:
a) ciascun condomino può e deve attivarsi dinanzi al giudice con l'aiuto di un avvocato per chiedere il risarcimento dei danni già subiti in seguito a gravi vizi o difetti del SUOLO o DELLA COSTRUZIONE. È importantissima la DENUNZIA (basta una raccomandata) che deve essere effettuata ENTRO 1 ANNO DALLA SCOPERTA. Se lei perde altro tempo nel sentire questo o quell'ingegnere, interessati proprio a farle perdere del tempo, DECADE DAL DIRITTO AL RISARCIMENTO.
b) Il diritto a proporre l'azione di risarcimento si prescrive (si estingue) dopo un anno dalla DENUNZIA.
c) Dopo 10 anni dal compimento dell'opera il costruttore non è più responsabile dei gravi difetti riscontrati.
d) Costituiscono GRAVI DANNI : caduta dell'intonaco e del rivestimento dei muri perimetrali, vizi del suolo, rivestimenti esterni in piastrelle, infiltrazioni di acqua piovana nelle pareti esterne dell'edificio tali da rendere inabitabili gli appartamenti, il distacco di oltre la metà del rivestimento esterno causata da infiltrazioni interne, ecc.
e) L'azione legale si esercita sia nei confronti del costruttore che allo stesso modo del venditore, anche una società.
Insista per far valere i suoi diritti.

Martello o non martello?

"Salve, vorrei farle una domanda. Abito in un condominio e in questo periodo sto ristrutturando l'appartamento. Ho dei problemi con il condomino al piano superiore. In pratica ho cercato di usare il martello elettrico per fare delle tracce. Appena l'abbiamo usato la signora di sopra ci ha detto che a causa delle vibrazioni le si sono scollate delle mattonelle. Il muratore, sia mio che suo, le hanno detto che non è stata colpa nostra ma che evidentemente i pavimenti erano incollati male e che quindi con le vibrazioni si sono scollati. Ma che comunque non era colpa nostra! La signora ci ha però obbligati a non usare più il martello elettrico... dicendo che avrebbe chiamato i vigili e dicendoci che aveva parlato con un architetto e che questo le aveva detto che il martello dentro casa non si può più usare. Il mio geometra mi ha detto invece che il martello elettrico si può usare, sempre negli orari giusti. Chi ha ragione?". C.

Gent.le sig.ra C., lei ha ragione . Lei può usare il martello negli orari giusti e avendo cura di non fare troppo rumore. Non si può eccedere dunque e controlli se il regolamento di condominio lo vieti eventualmente. Non deve mai causare danni ad un altro condomino ma delle piccole vibrazioni non possono causare danni alle mattonelle salvo che queste siano incollate male o la colla si sia deteriorata nel tempo...


Guasto ad impianto di riscaldamento

"Vorrei porle una domanda cui non ho ancora avuto una risposta esauriente. Nella mia palazzina (10 famiglie) c'è un impianto di riscaldamento centralizzato. Si è verificata una perdita sul tubo che collega la colonna di afflusso dell'acqua calda con gli elementi dell'appartamento. Vorrei sapere chi deve pagare i lavori di ripristino, io o il condominio?" D.

Senz'altro il condominio!


Maggioranza millesimale

"Gent.mo Avv. Luigi Marchitto, con riferimento alla seguente domanda che Le è stata sottoposta in passato:
1) "Per deliberare sulla trasformazione del riscaldamento da centralizzato ad autonomo è necessaria la maggioranza millesimale o l'unanimità. Nel caso in cui anche un solo condomino sia contrario, cosa stabilisce la legge per tutelare il suo uso della cosa comune?" Maria Teresa.
Lei rispondeva:
"Se l'assemblea è regolarmente tenuta con le maggioranze prescritte dalla legge (escludendo il caso dell'unanimità) per una trasformazione da centralizzato ad autonomo, la maggioranza millesimale determina una decisione alla quale deve sottostare anche il condomino dissenziente".
Mi trovo in un condominio in cui si dovrà votare circa la trasformazione del riscaldamento da centralizzato ad autonomo e alcuni condomini sostengono che dalla maggioranza millesimale si debbano escludere i millesimi che si riferiscono ai negozi (facenti parte del palazzo e che non hanno mai usufruito della caldaia condominiale). È corretta quest'affermazione oppure anche quelle quote millesimali devono essere considerate nella votazione che si dovrà effettuare?" M.


Gentilissimo, c'è da dire in primis che la semplice maggioranza millesimale (secondo alcuni invece sarebbero necessari i 2\3) può deliberare tranquillamente la trasformazione dell'impianto da centralizzato ad autonomo. I proprietari dei negozi che non hanno mai usufruito dell'impianto termico centralizzato essendo comproprietari in linea di principio debbono avere la possibilità di votare in assemblea (ma non debbono necessariamente sopportarne i costi di esercizio), tanto più che debbono esprimersi sulla possibilità di cambiare l'impianto da centralizzato in autonomo. Essi debbono decidere se dotarsi dell'impianto termoautonomo o meno e non possono essere privati del diritto di voto e devono essere senz'altro inclusi nella formazione delle maggioranze millesimali.


Orari lavori in un condominio

"Egregio Avvocato, vorrei conoscere quali sono gli orari in cui è ammesso fare lavori all'interno di un appartamento facente parte di un condominio,e se il sabato è possibile effettuarli. La ringrazio per la sua risposta e complimenti per la sua rubrica". M.

Gentile signora, nel suo caso bisogna dire prima di tutto che non esiste una legge che fissa criteri assoluti di ripartizione del rumore (per cui si può fare rumore un certo giorno e non in un altro). Tuttavia bisogna guardarsi dall'infrangere innanzitutto il regolamento condominiale, se c'è, la destinazione dell'appartamento stabilita con l'atto di acquisto, e la normale tollerabilità dell'uomo medio. Questa varia a seconda del caso e della decisione del giudice. Esistono solo delle tabelle di decibel massimi fissati dalla legge oltre i quali non è possibile emettere altra rumorosità. Infine esiste la possibilità di denuncia all'Autorità Pubblica in caso di schiamazzi o altre immissioni, ma i cui parametri sono sempre la normale tollerabilità e i decibel sopradetti, salvo l'esistenza di delibere condominiali o delibere comunali che fissino i limiti di rumorosità.



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